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【律师在线】借名买房纠纷多——2017年南京地区房地产判决分析五

江苏三法(江北新区)律师事务所

借名买房通常是因为真正购房人没有购房、贷款资格而借他人名义购买,没有购房资格大部分因为限购引起,也有部分是基于登记人(出名人)单位特殊福利,房屋的特殊性质(如经济适用房)等等。

而通常成讼原因是基于登记人不肯办理过户手续,房产因为登记人其他纠纷被法院查封等等。因限购的借名买房纠纷在限购政策放开时较多,即借名人有权购买房屋后要求登记人过户,在2017年借名买房纠纷不多。

也有其他类似的借名买房纠纷,譬如笔者曾代理过一起案件,男方父母因为限购,将房屋登记在儿子、儿媳名下,在儿子儿媳离婚时形成纠纷,但此类案件不在本文分析之内。

成讼原因及理由

通常引起诉讼的原因就是前文所列,如果是因为登记人不肯过户的,通常法院处理的事实的查明,即双方有没有达成借名买房的合意。

如果是因为登记人涉及其他纠纷导致被查封,提起执行异议之诉的,不仅仅涉及到双方合意的审查,更涉及到对最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及其他执行规范的理解,这类纠纷则比较复杂。

各个争议焦点的认定

1、借名买房合意查明。借名买房的合意通常基于双方书面协议显示,而诉讼至法院的往往没有书面协议,或者涉及到案外人的执行申请,所以人民法院对对合意审查的一般在于“出卖方对相对人的选择以及房产证、购房合同、票据等原件由谁持有、房屋的使用情况等多方面予以综合评判”【(2017)苏0106民初1044号】。父母陈述,支付房改款项,并与其父母共同居住涉案房屋【(2017)苏01民终3256号】。甚至一些事后诉前的录音资料【(2017)苏01民终699号】。

2、涉及经济适用房,单位福利房屋等的处理。因为借名买房借用了登记人本身享有的福利,特别是中低收入者申购的经济适用房,破坏了其他低收入者的利益,因此此类合同通常会认定为无效。而对于由此导致的借名人的损失及出名人的收益,即按经济适用房买卖合同无效的处理,如(2017)苏0116民初2540号认为:对于该合同的无效,双方均有过错…本院酌定王某承担40%,吴某承担60%。对于因房屋升值所产生的收益,王某应按照其过错程度给予吴某相应的房屋增值补偿款…

3、涉及抵押权的处理。借名买房有时为了贷款方便,当过户时往往贷款尚未还清,也就涉及到被设定抵押权房屋过户问题。对此往往需要涤除抵押权。如(2017)苏0106民初1044号判决主文表述为:被告张某、王某于本判决生效且原告王某将位于南京市鼓楼区渊声巷XX室房屋抵押权涤除后十日内协助将该房屋过户至原告王某名下。

4、涉及执行查封的确权。对于查封后借名买房法律关系的确认有两种模式,即提起执行异议,如(2016)苏0113执异68号,另案诉请确认借名买卖再提起执行异议,如(2017)苏0106执异89号案件原告即先获得了(2016)苏0115民初3848号确权判决书再提起异议之诉。

补充

查明系借名买房是否可以抵抗对于登记人的执行措施。首先,对于股权问题,最高人民法院在(2016)最高法民申3132号、最高人民法院(2013)民二终字第111号等裁判文书中明确表示:“当显名股东因其未能清偿到期债务而成为被执行人时,其债权人依据工商登记中记载的股权归属,有权向人民法院申请对该股权强制执行。”

但对于借名购买房产,江苏省高级人民法院在2015年7月印发的《执行异议之诉案件审理指南》第十九条规定:人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行,案外人以其与被执行人存在借名登记关系,其系房屋实际所有权人为由,请求对该标的物停止执行并确认所有权的,原则上不予支持。

但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人,且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中,要对借名登记关系成立与否从严审查,防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。

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